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#みんなが教えてくれない大事な事
賃貸VS新築 どっちが良いの？
2023年07月26日
賃貸が良いのか、新築が良いのか？
この議論もマスコミを中心に最近よく聞かれる内容ですね。
結論は「賃貸が良い」というのが優勢です。
でもそれって裏があるのでは…と思った方は非常に勘が鋭いですね！
メリットデメリットは世の中にあふれていると思いますので、それらを参考にしてみて下さい。
結論から書いておきます。
「同じレベルでの賃貸60年間の費用総額」
「同じレベルでの持ち家60年間での費用総額」
を比較して良いほうを選択しましょう。
「総額・同じレベル」というのがポイントです。
物価上昇率の検討も忘れずに。
でもどっちが良いかはそれを取り巻く全体像が分かれば、簡単なんですけどね…
では、裏の世界を見ていきましょう。
賃貸派を増やしてメリットがある人々はどんな方でしょうか？
「賃貸」というだけに、必ず別に「所有者（オーナー、大家）」がいます。
そしてその所有者は貸すことにより利益を得ることが出来ます。
そのため、必ず利益を生むために建てられているので、家賃＞住宅の価値となります。
空き家率による損失を家賃との差額で補うんですね。
敷金や礼金という制度もあります。
最近では礼金が無い物件が多いですが、敷金は「原状回復費用を預ける」という性質上、必要となるケースが多いです。
次の物件に移る際にそこからまた賃貸に出せるようにする為、原状回復するための費用を捻出します。
綺麗に使っているとほぼ満額戻ってくることもあります。
まずメリットにより儲かるのは「不動産オーナー」です。
そして、賃貸を借りるのに直接不動産オーナーから借りる事はあまりないと思います。
大抵のケースで不動産会社を経由して仲介をしてもらいます。
その際に必要となるのが「仲介料」。
その他、2年に1回くらいの頻度で、「更新料」もかかります。
賃貸物件で何かもめごとがあった場合には、不動産会社が対応する事が多いのですが、その際の「管理費用」も発生しています。
こちらは不動産オーナーから不動産会社に支払われているのですが、もちろん家賃に含まれている事を忘れずに。
という事で、次に儲かるのは「不動産会社」です。
最後に賃貸で儲かる人はといえば「会社の経営者」です。
日本の税制上で役員社宅制度というものがあり、家賃の1／2を役員が支払うだけで社宅の賃貸料を会社の損金として扱う事が出来ます。
家賃10万円の物件に実際は5万円で住むことができるんですね。
節税方法としては有名な方法です。
ここまで見てみると「賃貸が良い」と言っている方々は、これらに関係する方々が非常に多いことに気が付きます。
残念なことに一般消費者の立場ではないんですね…
ただ、実際に賃貸のメリットがあることも確かですので、条件によっては賃貸のままの方が良いでしょう。
『住宅はぜいたく品』です。
では、「新築派」の立場から考えてみましょう。
前回、住宅を資産にする方法を書きました。
転勤を含めて、その持ち家に住めなくなった場合には、いざとなったら賃貸に出す事が出来るんですね！
ここで一般消費者が資産家（不動産オーナー）にチェンジします。
はい、あとは賃貸派の内容の通り、お金を儲けて下さい！
不動産会社が最大の味方です。
仲良く二人三脚していくことをお勧め致します。
「絶対賃貸が良いです！」とマスコミと一緒に叫び続けましょう！
ただし有利に貸せる条件はいくつかポイントがありました。
立地条件は一番大切です！
万人向けも大切です。
それらを押さえていれば、まず問題ないでしょう。
賃貸派が世論を押してくれますから！
☆考え方☆
①自分で住む場合：自分が「賃貸物件を建築」して、それを「自分に貸している」⇒賃貸に住みながら、オーナーとして資産運用する（儲ける）。
※住宅ローン減税があるため、実際にはかなり儲かる！
②賃貸にする場合：自分が「賃貸物件を建築」して、それを「誰かに貸している」⇒オーナーとして資産運用する（儲ける）。
『住宅はぜいたく品』です（笑）。
ちなみに、「住宅性能表示」のない中古住宅は極力避けましょう。
耐震性能が大きく劣るものばかりですし、断熱性能もほぼ無いようなものばかり…
特に旧耐震と呼ばれる1981年までの物件は、建て替えたほうが良いです。新耐震と呼ばれる2000年までの木造住宅も危険です。
2000年までの旧耐震＋新耐震の住宅は、震度7が2回来た熊本地震での全壊割合が高い（全壊の約97％を占める）ため、お勧めできません。
2000年以降の2000年基準でも、耐震等級が低いと2回目の地震で倒壊する確率が上がります。
建築基準法に適合しただけでは、1回目はなんとか耐えたとしても2回目で全壊してしまう可能性があるという事なんですね。
これだから、しっかりと耐震等級３を証明している「住宅性能表示」のある中古建物か中身のはっきりとわかる新築住宅が良いのです。
「日本の住宅は短命で、海外の住宅は長寿」
これもよく聞く言葉です。
そりゃあ長寿命ですよ！
外側の構造躯体を使いまわしていますから。
「スケルトン・インフィル」の考え方です。
そして、構造躯体をいつまでも使いまわせるように、しっかり作りこんでいます。
断熱性能はその最たるものです。
だから海外の家は、1年あたりのコストが安いです。
でも、構造躯体を負担する新築はものすごく高いですよ！
家の内部のみをリフォームしてずっと快適に過ごすことで、長期間にわたり構造躯体にかける費用を大幅に削減しているんですね。
だからこそ、構造躯体や断熱性能はとても大事。
新築派の方は、そこに重点を置いて家を建てると長ーーく使う事が出来ますよ！
☆では賃貸と新築を同じ条件で計算☆
賃貸と同じレベルの建物（貸家としてアパートよりも高い800万円税込）で
フラット35の35年固定金利（1.310％／ボーナス分返済なし）でフルローン複利計算すると
約23,000円／月です。
建物が1000万円（税込）としても、
約30,000円／月です。
土地が800万円としてもそれらに+23,000円です。
気が付きました・・・？？？
でも自己所有の為の責任があるので、修繕費や各種税金負担があるのも忘れずに・・・。
ジブンハウス売れ筋の79A(HEAT20G2仕様)を岩手で建てると、総額約2130万円（総額です！なかなかみんなが教えてくれない総額！！）。
土地を1000万円としてフラット35で複利計算すると・・・
・借金総額：3130万円
・返済額：92,949円／月（土地代の負担が大きい…(´；ω；`)）。
ジブンハウスの最安値「weekend haus.（HEAT20G1断熱仕様）」を岩手で建てると、付帯工事や諸経費+消費税併せての総額が約1120万円です。
今、別荘地の土地は安いので、300万円とすると・・・
・借金総額：1420万円
・返済額：42,168円／月デス。。
健全な生活を送るためにも、返済は毎月の収入の約20％～25％に収めましょう！
そのためには、土地代くらいは現金購入できると良いです。
土地を贈与されるとか定期借地権での取得でも良いですね！
それでは、皆様の未来が良きものになるように！
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